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外国人在美置业可不容易

作者:博彩资讯 来源:网络整理 关注: 时间:2018-01-13 08:52

美国是一个移民国家,海外人士可以来美国投资或采办房产。尽管美国当局对外国人购置房产的确没有任何法律上的限制,但在税收和贷款方面却执行着比对待美国人更苛刻的规范,并且某些高档公寓在购房资格审查上也令不少外国购房者望而却步。

“竞争公寓”不“竞争”

“一流的曼哈顿竞争公寓”——这是一句在房产广告中的常见用语,总会令人联想起某个营垒般的高档住宅区形象,要想顺利攻陷那种地方不但须要具备“不差钱”的经济实力,更要通过沉痾积如山的材料和令人害怕的面试的两面夹击,才可将其纳入名下。

在纽约的房地产市场,国际买家的确占了全副购房者的三分之一。从房屋类型来说,无论是商业楼宇、地皮还是住宅,都是开放的市场,美国人和外国人买房底子没有太大的区别,但却有一种房屋类型对国外投资人限制较多,也就是上文广告中提到的竞争公寓,由于审查严苛,一般外国人不会购置。

近一个世纪以来,购置竞争公寓不断是在曼哈顿领有高档公寓的传统方式,占据所有可供购置公寓数的三分之二。竞争公寓由公寓公司领有,购置竞争公寓,其实是购置该公司的股份,以股东身份享有“产权租赁权”,并且购置竞争公寓单位没有屋契,只要一份股票证书。通常购置的公寓越大,则表明购房者在该公司领有的股份越多。

很多竞争公寓不卖给外国人,购置者须要有美国居民卡或美国国民才行。而且大多数竞争公寓要求股份持有人把公寓作为他们的主要居所,尽管也答允一到两年的转租,但是承租人必须提交正式申请,并且通过竞争公寓的董事会(相似业主委员会)的面试和资格审查。购置竞争公寓必须得到董事会批准。所有的潜在买房者都必须提交“董事会审批文件组合”,此中包括购房申请、个人引荐函和专业引荐函,以及具体的收入和资产信息等。

在购置竞争公寓之前,投资者都要停止一个“购房申请”步骤,主要宗旨是让竞争公寓的办理委员会对潜在购房者做一个配景查询造访,包括资信证实、工作配景等。这一步骤主要保障现有单位住户的利益,为整个寓居环境和邻里之间做好信誉防线。竞争公寓的购房申请一般包括面试环节,以便询问与购房者提供的信息有关的问题。董事会在面试时可根据其公司的办理理念,以至是董事会成员对个人生活环境的爱好而回绝申请者。董事会可批准或回绝任何申请人,而不必说明理由。比力极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居;有三名幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼回绝;以至有律师被拒因为担心其动辄起诉等。

纽约最大房地产公司霍尔斯特德的从业人士肖红讲述记者,从法律层面探讨,“购房申请”是这类竞争公寓买卖的必经步骤之一,一旦被董事会回绝则交易不行。投资者对购房申请难易程度的考量,不该仅限于本人购置时通过董事会审核的几率,也应思考到将来发售时该审查步骤过于繁琐艰难而对潜在买家的影响。而且竞争公寓不但购置手续复杂,而且还有转租限制(也就是说不能随便出租给其别人)。

据美国《华尔街日报》报导,法国当局两年前为其常驻结合国大使德拉特在纽约市购置官邸时受到回绝。报导称,德拉特相中一套市场价720万美圆的曼哈顿奢华公寓,却受到邻居业主反对,理由是这处公寓可能被用于举办喧闹的名流社交换动。依据公寓所属大楼的业主委员会要求,德拉特假如入住公寓,必须确保在住所举办的聚会、接待等社交换动低于一定命量。这项交易最终由于业主委员会的反对而没能胜利。

卖房缴税可不单是段子

从购房手续来讲,所有流程和提供的资料都是一样的,外国人也可以申请美国的贷款。许多银行和贷款机构有提供给外国人的贷款方案,但利率和贷款金额以及提供的资料有些差异。外国买家想要获得购房贷款,条件比美国人愈加苛刻。一般来讲,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%,大大高于美国人的20%,而且贷款利率也会比力高。如今美国购房贷款利率低于4%,但是外国买家通常以投资为宗旨,所以他们拿到的利率会在5%以至更高。

从税务的角度来看,外国人买房同样可以享受许多税务减免政策。只有这些外国人在美国报税,比如买房自住,申请了贷款,那么年终可以申请地税和贷款利息的抵扣;还有买房投资的外国人,有出租收入,年终报税时也可以将一些费用停止税务抵扣。

外国人发售美国房产与美国人一样,同样须要缴纳±J本利得税”。美国人本人发售房产时,获利的局部是要纳税的,只管有一定的免税额度,税率可能高达25%,外国人在美国采办房地产之后发售获利的局部也要纳税。但与本地人差异的是,外国人发售房产时须要“预扣”本钱利得税。

由于担心外国人在美国房地产市场上买进卖出,赚了差价后没交税就走人了,而美国税务局无奈跨国追讨,美国国会早在1980年便制定了“外国人房地产投资税收法”,规定“外国个人或公司在发售位于美国房地产时,须要缴纳房款10%作为所得税预扣款”。据肖红介绍,近些年为打击“炒房团”,美国当局还大幅上调外国人在美发售房产时的预扣税。依据全美房地产协会呈文,外国人在美发售30万美圆以上房产,需缴纳的预扣税去年2月起从10%涨至15%,并且预扣税是指卖房成交价的百分比,而非所赚的差额局部。

因而,在美国发售房地产不论能否盈利,都将被拘留成交价的10%-15%。这笔钱由买方截下,在成交后的20天内上交国税局。买方假如没有依法预扣这笔税款,房屋全额成交,会面临1万美圆的罚款。假如外国卖主以后据实报税(这种状况大局部是因为卖主发现预扣款多于应缴纳的税款),国税局扣除税款后再退还剩余局部;假如卖主没有报税(这种状况大局部是因为卖主发现预扣款还不足缴税),国税局就充公这笔预扣款。

别的,外国人在美国的房产在转让时须要交赠与税或遗产税。美国身份的居民也有这两个税,但每个人一生有543万的免税额度,夫妇的免税额高达1086万美圆。但是外国人将美国财产停止赠与或担任时,免税额只要6万,6万以上要缴纳40%的赠与税或遗产税。

对于金额宏大的投资型房产,赠与税和遗产税的波及数额可谓惊人。曾有一位投资者在曼哈顿采办了一套价值千万美圆的房产,不虞两年后这位房主因车祸逝世,房产由其子担任。依据美国法律规定,联邦税局须要征收40%的遗产税,纽约州也要征收10%的遗产税,其子无法只好卖掉房产来缴税。(驻结合国记者 袁博)

外国人在美置业可不容易

[责任编纂:杨凡、苏琛]

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